Tasse sulla casa, nel 2025 arriva la mazzata: spesa in aumento per gli italiani

Tasse sulla casa, spesa in aumento per gli italiani

Prospettive poco incoraggianti per chi possiede immobili che non costituiscono la propria abitazione principale: dal 2025, infatti, sembra previsto un ulteriore innalzamento delle imposte. È bene precisare fin da subito che sulla casa gravano diverse tasse e tributi: molti ritengono che, una volta saldata l’IMU, non ci siano altri oneri fiscali, ma la realtà è ben diversa.

Tasse immobiliari per i proprietari

Prima di tutto, escludiamo la prima casa non di lusso, per la quale non è dovuto il versamento dell’Imposta Municipale Propria e l’unica tassa da pagare è la TARI. Il discorso cambia per gli immobili diversi dall’abitazione principale: chi possiede una seconda casa deve tenere conto di vari esborsi nell’arco dell’anno.

IMU: varia a seconda del Comune e, per la seconda casa, è sempre richiesta (seppure con possibili sconti o agevolazioni in casi particolari), anche se l’immobile è in affitto.

TARI: è dovuta anche sulla seconda casa; se però l’immobile è locato, il pagamento spetta all’inquilino, mentre in tutte le altre situazioni (casa vacanze, immobile vuoto e così via) deve provvedere il proprietario. Alcuni Comuni prevedono riduzioni (generalmente modeste) se l’abitazione viene utilizzata solo per una parte dell’anno.

Per le imposte sui redditi derivanti da un immobile concesso in locazione ci sono due possibilità:

Regime ordinario (IRPEF), sommando tali introiti agli altri redditi.

Cedolare secca, che corrisponde al 21% del canone annuo concordato, salvo i contratti a canone concordato (10%). Nel caso di affitti brevi, invece, l’aliquota è al 26%. Proprio quest’ultima categoria ha subito un aumento: fino al 2024, la cedolare al 26% si applicava a chi affittava più di un immobile a uso turistico, concedendo la possibilità di mantenere il 21% su uno di essi. Con la Legge di Bilancio 2025, invece, tutti gli immobili dati in affitto breve sono soggetti al 26%.

Un ulteriore dettaglio riguarda l’IRPEF dovuta per la seconda casa sfitta. Se l’immobile si trova nello stesso Comune della prima abitazione, oltre all’IMU è necessario pagare anche l’IRPEF; se, invece, la seconda casa vuota si trova in un Comune diverso, l’IRPEF non è dovuta. Questa scelta legislativa mira a incoraggiare la locazione degli immobili non utilizzati nello stesso Comune di residenza, mentre favorisce chi detiene una seconda casa in un Comune differente (ad esempio come alloggio per motivi di lavoro o come casa vacanze).

Quante tasse si pagano se si vende una casa?

Vendere un’abitazione prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto comporta il pagamento dell’imposta sulla plusvalenza, cioè sulla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto. Tale importo si somma agli altri redditi e viene tassato con aliquota IRPEF ordinaria.

Se la vendita avviene dopo 5 anni dall’acquisto, non è dovuta alcuna tassa sulla plusvalenza.

È possibile ridurre o annullare la tassazione se il ricavato della vendita viene reinvestito per acquistare un altro immobile entro 12 mesi (o in proporzione alla parte effettivamente reinvestita).

Per gli immobili ereditati, la plusvalenza si calcola considerando la differenza tra il valore dichiarato in successione e il prezzo di vendita. L’imposta è dovuta soltanto se la vendita si perfeziona entro 5 anni dall’accettazione dell’eredità; oltre questo limite, non si paga nulla. In ogni caso, la trascrizione dell’accettazione tacita dell’eredità comporta il versamento di un’apposita imposta.

Situazione diversa per chi intende vendere un immobile ristrutturato con il superbonus: se la cessione avviene prima che siano trascorsi 10 anni dal termine dei lavori, il guadagno legato all’aumento di valore dell’immobile si tassa al 26%, a prescindere dal periodo di possesso precedente.

Quanto incide l’aggiornamento delle rendite catastali?

Sempre in tema di ristrutturazioni, il Testo Unico dell’Edilizia stabilisce che per un immobile sottoposto a lavori significativi è obbligatorio aggiornare la rendita catastale o presentare una dichiarazione che attesti la mancata incidenza degli interventi sul suo classamento. Per gli immobili ristrutturati con il superbonus, che il più delle volte determinano un aumento di classe, la Legge di Bilancio 2024 ha ulteriormente rafforzato l’obbligo di procedere con l’aggiornamento.

Un rialzo delle rendite catastali comporta effetti su diversi fronti:

Incremento dell’IMU dovuta.

Maggiore incidenza sull’ISEE, se l’immobile concorre al calcolo della situazione economica equivalente.

Aumento dell’IRPEF per la seconda casa sfitta ubicata nello stesso Comune della prima abitazione, poiché una rendita più alta alza la base imponibile.

In definitiva, chi decide di possedere o gestire immobili diversi dalla prima casa dovrà prestare particolare attenzione a tutte queste novità fiscali, che si sommano ai tributi già in vigore, incidendo in maniera significativa sui costi totali dell’investimento immobiliare.